Ως αγνώστου ιδιοκτήτη κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν περίπου 10.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα σταδιακά έως το τέλος του έτους, με ήδη περισσότερες από χίλιες ιδιοκτησίες στους ΟΤΑ Πολυκάστρου και Πευκοδάσους του νομού Κιλκίς να βρίσκονται στο συγκεκριμένο καθεστώς. Αυτό σημαίνει ότι εάν σε διάστημα 12 ετών (για τα παλαιά προγράμματα 1997-1999) από την κήρυξη κατοικίας, έκτασης, αγροτεμαχίου κτλ ο νόμιμος ιδιοκτήτης δεν εμφανιστεί, τότε η κυριότητα της ιδιοκτησίας περιέρχεται στο Δημόσιο. Θα πρέπει λοιπόν, να τονιστεί ότι η κήρυξη ως αγνώστου ιδιοκτήτη ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι ο ιδιοκτήτης του παύει να έχει την κυριότητά του.
Πρόκειται δηλαδή, για δυνάμει απώλεια της κυριότητας των ακινήτων που δεν σχετίζεται παρά με τη διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή της εγγραφής, ξεχωριστά κάθε ακινήτου, στα κτηματολογικά βιβλία ως ανήκοντα σε συγκεκριμένα πρόσωπα.
Οι κρίσιμες προθεσμίες
Σύμφωνα με όσα αναφέρει η Κτηματολόγιο Α.Ε., ύστερα από την τροποποίηση της σχετικής νομοθεσίας (ν.4164/2013), η προθεσμία διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών που άρχεται υπολογιζόμενη από την ημερομηνία δημοσίευσης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης για την έναρξη ισχύος του κτηματολογίου σε κάθε κτηματογραφημένη περιοχή ορίζεται ως εξής:
-για τις περιοχές των παλαιών προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999 που κηρύχθηκαν δηλαδή υπό κτηματογράφηση πριν τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του ν.3481/2006, η προθεσμία διόρθωσης ορίζεται σε δώδεκα έτη για τους κατοίκους εσωτερικού και σε δεκατέσσερα έτη για το Ελληνικό Δημόσιο, τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού και τους εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά την λήξη της δεκαετούς προθεσμίας. Τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα με τα παλαιά προγράμματα υπολογίζονται σε 200.000 από τα οποία εκτιμάται ότι 160.000 είναι οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Το παράδοξο είναι ότι μέχρι σήμερα δεν υπάρχει ξεκάθαρη εικόνα πόσα από αυτά τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα ανήκουν ήδη στο Δημόσιο. Και αυτό διότι έως το καλοκαίρι του 2013 το Δημόσιο δεν ήταν υποχρεωμένο να δηλώνει στο Κτηματολόγιο την περιουσία του.
Οπως αναφέρουν οι ειδικοί, η πλειονότητα (άνω του 70%) αυτών ανήκουν στο Δημόσιο.
-Για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση μετά τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του ν.3481/2006 (νέα προγράμματα κτηματογράφησης με έναρξη το 2008 σε αυτές περιλαμβάνεται ο Δήμος Σερρών), η προθεσμία διόρθωσης ορίζεται σε 5 έτη για τους κατοίκους εσωτερικού και σε 7 έτη για το Ελληνικό Δημόσιο, του μόνιμους κατοίκους εξωτερικού και τους εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά την λήξη της δεκαετούς προθεσμίας.
Πώς προκύπτει το «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Το αγνώστου ιδιοκτήτη προκύπτει από τη στιγμή που ο οργανισμός κτηματολογίου και χαρτογραφήσεων Ελλάδα με απόφασή του ορίζει συγκεκριμένη ημερομηνία για την έναρξη ισχύος του κτηματολογίου σε συγκεκριμένους ΟΤΑ. Έτσι, με την υπ’αριθμόν 170/2/30.7.2013 απόφαση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδας είχε οριστεί η 1/8/2003 ως ημερομηνία για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στις κτηματογραφημένες περιοχές των ΟΤΑ Πολυκάστρου και Πευκοδάσους του νομού Κιλκίς που υπάγονται στην τοπική αρμοδιότητα του Κτηματολογικού Γραφείου Πολυκάστρου. Αυτό σημαίνει ότι μετά την παρέλευση της περασμένης Κυριακής (1/8/2015) οριστικοποιούνται οι αρχικές κτηματολογικές εγγραφές για τους κατοίκους εσωτερικού που είναι δικαιούχοι εγγραπτέων δικαιωμάτων σε κτηματογραφημένα ακίνητα των παραπάνω περιοχών. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι οι αρχικές εγγραφές των οποίων το περιεχόμενο δεν αμφισβητήθηκε εντός της οριζόμενης προθεσμίας, καθίστανται οριστικές, καθίστανται οριστικές και η οριστικοποίησή τους επάγεται εκ του νόμου τις προβλεπόμενες στις διατάξεις του νόμου 2664/1998 έννομες συνέπειες. Το ίδιο ισχύει για τις αρχικές εγγραφές των οποίων το περιεχόμενο διορθώθηκε και αυτές πλέον ως διορθωμένες αρχικές εγγραφές υπόκεινται στις ίδιες συνέπειες.
Οι εγγραφές δηλαδή αυτές δεν αλλάζουν και είναι δικαστικά απρόσβλητες και ως αποτέλεσμα αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή λόγω διόρθωσης του περιεχομένου των αρχικών εγγραφών που αφορά τους δικαιούχους και τα καταχωρηθέντα δικαιώματα.
Με άλλα λόγια, οι κάτοικοι εσωτερικού δεν έχουν τη δυνατότητα να τροποποιήσουν τις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, ενώ, μετά την 1η Αυγούστου 2017, στην ίδια κατάσταση θα βρίσκονται οι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, οι εργαζόμενοι μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της δεκαετούς προθεσμίας, αλλά και το Δημόσιο.
Οι περιοχές που «κινδυνεύουν» φέτος
Συνολικά σε είκοσι περιοχές, ανά την Ελλάδα, χάνεται η δυνατότητα τροποποίησης των αρχικών εγγραφών και άρα τα ακίνητα κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Πρόκειται για τις πόλεις και τις περιοχές:
Λαίικα, Ασπρόχωμα (Μεσσηνία), Αστρος, Παράλιο Αστρος (Αρκαδία), Μαρτίνο (Φθιώτιδα), Μεσιά, Πολύκαστρο, Πευκοδάσος (Κιλκίς), Φιλοθέη (Αρτα), Γλίνος (Τρίκαλα), Αγία Βαρβάρα (Ημαθία), Μεθώνη (Πιερία), Αγία Τριάδα (Θεσσαλονίκη), Καλαμπάκι, Μέγας Αλέξανδρος (Δράμα), Αγιος Ανδρέας, Πηγές (Καβάλα), Αβατο, Εράσμιος (Ξάνθη), Αίγειρος (Ροδόπη).
Οι περιοχές που «κινδυνεύουν» του χρόνου
Επίσης, το διάστημα 2016-2018 η λίστα των “αγνώστου” θα ενισχυθεί με 92 περιοχές όπου οι ιδιοκτησίες θα κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν ως “αγνώστου”. Σε αυτές συγκαταλέγονται ο Δήμος Σερρών, οκτώ περιοχές στην Αττική (Νέα Πέραμος, Ελευσίνα, Νέα Σμύρνη, Γέρακας, Αγ. Ιωάννης Ρέντης, Νέο Ψυχικό, Βριλήσσια, Μελίσσια), οκτώ στη Θεσσαλονίκη (Εξοχή, Νέο Ρύσιο, Θέρμη, Περαία, Νέοι Επιβάτες, Πλαγιάρι, Ταγαράδες, Νέα Ραιδεστός), η Πάτρα, η Καλαμάτα και η Νέα Αγχίαλος, η Πάτμος, η Σύρος και η Σίφνος.
Υποχρεωτική η δήλωση
Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει εμπράγματο ή εγγραπτέο δικαίωμα σε ακίνητο υποχρεούται να υποβάλει δήλωση στο Κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα, υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει ο ιδιοκτήτης ακινήτου, ο οποίος έχει κυριότητα (πλήρη ή ψιλή), και κάθε δικαιούχος επικαρπίας και προσωπικής ή πραγματικής δουλείας (οποιουδήποτε περιεχομένου), ο δικαιούχος εμπράγματης ασφάλειας, κατάσχεσης, εγγραπτέας αγωγής, εγγραπτέας μίσθωσης (χρονομεριστική, χρηματοδοτική, υπερενναετής) και κάθε άλλου εγγραπτέου δικαιώματος σύμφωνα με τα οριζόμενα στο Ν.2664/1998.
Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχουν και όσοι διαχειρίζονται ξένη περιουσία (πχ εκκαθαριστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, διαχειριστής ακινήτου κ.λ.π.)
Ποια είναι η προθεσμία για διόρθωση των αρχικών εγγραφών;
Η αποκλειστική προθεσμία για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών είναι πέντε έτη. Για το ελληνικό δημόσιο, τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή τους μόνιμα εργαζόμενους στο εξωτερικό κατά τη λήξη της πενταετούς προθεσμίας, η προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι επτά έτη. Ειδικά για τις περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999, η παραπάνω προθεσμία είναι δωδεκαετής για τους κατοίκους του εσωτερικού και δεκατετραετής για τους κατοίκους του εξωτερικού (τελευταία παράταση με τον ν. 4164/2013). Η προθεσμία διόρθωσης αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του ΥΠΕΚΑ, με την οποία ορίζεται η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην περιοχή.
Συνειδητοποιώ ότι δεν έχω κάνει εμπρόθεσμη δήλωση. Τι ισχύει σ’ αυτή την περίπτωση;
Εάν δεν υποβάλλατε δήλωση ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα μπορείτε να υποβάλετε εκπρόθεσμη δήλωση κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης και μέχρι την ημερομηνία που ορίζει με απόφασή του το ΥΠΕΚΑ. Στην περίπτωση αυτή όμως προβλέπεται η επιβολή προστίμου ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων. Η διαδικασία βεβαίωσης και εν συνεχεία επιβολής προστίμου θα ενεργοποιηθεί σε μεταγενέστερο στάδιο.
Κατά την κτηματογράφηση υπέβαλα δήλωση, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχω ενημερωθεί για τα αποτελέσματα. Τι πρέπει να κάνω;
Εάν πρόκειται για περιοχή που έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και το κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο λειτουργεί μεταβατικά ως Κτηματολογικό Γραφείο, θα πρέπει να απευθυνθείτε στην υπηρεσία και να ζητήσετε πληροφόρηση σχετικά με την καταχώριση του ακινήτου σας και του δικαιώματός σας σε αυτό. Εάν πρόκειται για περιοχή που δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, τότε η σχετική πληροφόρηση θα ζητηθεί από το Γραφείο Κτηματογράφησης.
Στην κτηματογράφηση των παλαιών προγραμμάτων δεν υπέβαλα δήλωση για το ακίνητό μου, μπορώ να προβώ σήμερα σε τέτοια ενέργεια στο Κτηματολογικό Γραφείο;
Όχι, αυτό δεν είναι δυνατόν. Μετά την καταχώριση των αρχικών εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου σε μια περιοχή, θα πρέπει να ακολουθήσετε τις διαδικασίες διόρθωσης αρχικής εγγραφής. Το ακίνητό σας μπορεί να έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Τι θα γίνει με τα ακίνητα που δεν θα δηλώσει κανείς;
Τα συγκεκριμένα ακίνητα καταγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, η οποία διαρκεί περίπου τέσσερα χρόνια, ακολουθεί προθεσμία πέντε ετών (ή επτά για τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού) που προβλέπεται από τον νόμο για την αμφισβήτηση των αρχικών εγγραφών γενικά και ειδικότερα για τη διόρθωσή τους από «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε «γνωστού». Ειδικά για τις περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999, η παραπάνω προθεσμία είναι δωδεκαετής για τους κατοίκους του εσωτερικού και δεκατετραετής για τους κατοίκους εξωτερικού. Με το πέρας της προθεσμίας, το ακίνητο περνά σε ιδιοκτησία του Δημοσίου, με τον ιδιοκτήτη να μπορεί εκ των υστέρων να διεκδικήσει αποζημίωση επί της αντικειμενικής αξίας και όχι τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Μπορώ να κάνω διορθώσεις μετά την υποβολή της δήλωσης;
Εφόσον επιθυμείτε τη διόρθωση στοιχείων της δήλωσής σας μπορείτε να υποβάλετε στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης ή να αποστείλετε με συστημένη επιστολή Αίτηση Διόρθωσης Στοιχείων Δήλωσης, στην οποία θα επισυνάψετε έντυπο δήλωσης με συμπληρωμένα μόνο τα πεδία που πρέπει να διορθωθούν. Σε περίπτωση αλλαγής των στοιχείων επικοινωνίας που έχετε δηλώσει, θα πρέπει να ενημερώσετε σχετικά το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης υποβάλλοντας Αίτηση Γνωστοποίησης Αλλαγής Στοιχείων Επικοινωνίας. Στη διεύθυνση επικοινωνίας που έχετε δηλώσει θα λαμβάνετε όλη τη σχετική αλληλογραφία κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, όπως π.χ. τα αποσπάσματα κτηματολογικών στοιχείων, ενώ τα τηλέφωνα επικοινωνίας θα χρειαστούν στην περίπτωση τυχόν διευκρινίσεων.
Πώς δηλώνεται η χρησικτησία και ποια τα απαιτούμενα δικαιολογητικά;
Για να δηλώσετε ως αιτία κτήσης του δικαιώματος σας έκτακτη χρησικτησία, αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση, πρέπει να υποβάλετε έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία π.χ. λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ κ.λπ., μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, ένορκες βεβαιώσεις κ.λπ. Από τα έγγραφα αυτά θα πρέπει να αποδεικνύεται 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου. Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης την χρησικτησία για ακίνητο το οποίο έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Μπορώ να δηλώσω δικαίωμα σε ακίνητο που έχω αποκτήσει με κληρονομιά που δεν έχω κάνει αποδοχή;
Μπορείτε να δηλώσετε το δικαίωμά σας στο Κτηματολόγιο ακόμα κι αν δεν έχετε κάνει αποδοχή κληρονομιάς. Στην περίπτωση αυτή, όμως, θα πρέπει να προσκομίσετε τα απαραίτητα δικαιολογητικά ανάλογα με την ύπαρξη ή όχι διαθήκης. Στην περίπτωση κληρονομιάς με διαθήκη απαιτείται ο τίτλος του κληρονομούμενου (εφόσον υπάρχει), η ληξιαρχική πράξη θανάτου, το αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και το πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς. Ενώ στην περίπτωση κληρονομιάς χωρίς διαθήκη πρέπει να προσκομίσετε τον τίτλο του κληρονομούμενου, τη ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς.
